Estudo de Viabilidade Preliminar
Centro de Capão da Canoa. Escala urbana, vocação premium.
Uma leitura executiva do potencial construtivo, do mix imobiliário e da performance financeira do empreendimento, estruturada para decisão de investimento.
0 m²área total do lote
0 m²área vendável
R$ 0 MiVGV estimado
0%ROI estimado
Tese do ativo
Um terreno de grande escala no centro da cidade, com frentes estratégicas e potencial para compor uma base ativa, torres residenciais, salas comerciais e áreas de terraço não computáveis no índice de aproveitamento.
Parâmetros legais
Terreno e legislação.
Potencial construtivo dividido entre Classe E, voltada à Rua Marabá, e Classe F, voltada às avenidas.
Restrições urbanísticas
Parâmetros construtivos essenciais.
Corpo: 4.971,60 m². Base isenta.
Altura máxima de 55,40 m e base/divisa de 19,90 m.
Frontal: base 4 m e corpo 6 m. Laterais e fundos: corpo 3,5 m.
Frontal: base 4 m e corpo 2 m. Laterais e fundos: corpo 3,5 m.
Outorga onerosa e transferência de potencial construtivo não incidentes.
Composição do projeto
95.636,49 m² de área construída.
O estudo combina área privativa vendável, estacionamento, lazer, infraestrutura, circulações internas e áreas comerciais de apoio à vida urbana.
Área privativa total vendável
57.182,12 m²
Apartamentos, lojas e salas comerciais.
Área comum16.678,37 m²
Área de estacionamento21.776,00 m²
Área privativa residencial28.802,73 m²
Área privativa comercial19.355,52 m²
Residencial - terraço não computável2.518,87 m²
Comercial - salas térreo não computável5.480,88 m²
Comercial - terraço não computável1.024,12 m²
Implantação
Terreno em posição central, com leitura clara de quadra.
Volumetria exemplo
Base urbana ativa, torres e terraços compondo o conjunto.
Estimativa de tipologias
Mix amplo para diferentes estratégias de venda.
2 suítes de 70 m² e 3 suítes de 113,67 m².
5 suítes de 314,20 m² por unidade.
4 suítes de 150 m² e 3 suítes de 100 m².
88 lofts de 40 m² e 44 apartamentos de 1 dormitório.
Salas comerciais de 107,17 m².
Salas comerciais de 104,86 m².
Premissas de mercado
Posicionamento estratégico de alto padrão / luxo.
Venda residencialR$ 14.000/m²
Baseado em lançamentos recentes de alto padrão em Capão da Canoa.
Venda comercialR$ 12.000/m²
Valor ajustado para lojas e salas comerciais em localização central.
Custo de obraR$ 4.000/m²
Referência CUB/RS acrescida de verba para acabamento superior.
Performance financeira
Resultado consolidado com VGV estimado de R$ 748,8 Mi.
Lucro líquido estimadoR$ 0 Mi
Margem líquida0%
ROI0%
Investimento total
R$ 515,2 Mi- TerrenoR$ 40,0 Mi
- ObraR$ 382,5 Mi
- Custos indiretosR$ 92,7 Mi
Receita estimada
R$ 748,8 Mi- Residencial31.321,60 m²
- Comercial25.860,52 m²
- Total vendável57.182,12 m²
Deduções
R$ 110,0 Mi- Comissões de vendaR$ 59,9 Mi
- Impostos RETR$ 50,1 Mi
- Total de abatimentosR$ 110,0 Mi
Custos indiretos
Composição técnica considerada na estrutura de investimento.
Gestão do empreendimento3% VGVR$ 23,40 Mi
Incorporação e administração4% obraR$ 14,73 Mi
Projetos e licenciamento3% VGVR$ 23,40 Mi
Marketing2% VGVR$ 15,60 Mi
Custos extras2% VGVR$ 15,60 Mi
Apresentação executiva
Uma leitura objetiva para decisão de investimento.
O material organiza os principais dados do estudo em uma narrativa visual, com foco em potencial, produto, receita, investimento e retorno estimado.
